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legislação

Regime Jurídico da Propriedade Horizontal

Código Civil

1. Disposições Gerais (Art. 1414º a 1416º)

  • Artigo 1414º – Principio Geral

    As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.

  • Artigo 1415º – Objecto

    Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

  • Artigo 1416º – Falta de Requisitos Legais

    1) A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.

    2) Têm legitimidade para arguir a nulidade do titulo os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.

2. Constituição (Art. 1417º a 1419º)

  • Artigo 1417º – Principio Geral

    1) A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.

    2) A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415º.

  • Artigo 1418º – Conteúdo do Título Constitutivo

    1) No titulo constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.

    2) Além das especificações constantes do número anterior, o titulo constitutivo pode ainda conter, designadamente:

    a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
    b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
    c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.

    3) A falta da especificação exigida pelo nº1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do nº2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.

    - Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.

  • Artigo 1419º – Modificação do Titulo

    1) Sem prejuízo do disposto no nº3 do artigo 1422º-A, o titulo constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos;

    2) O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o numero anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

    3) O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o numero anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

    - Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.

3. Direitos e encargos dos Condóminos (Art. 1420º A 1429º)

  • Artigo 1420º – Direitos dos Condóminos

    1) Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.

    2) O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.

  • Artigo 1421º – Partes Comuns do Prédio

    1) São comuns as seguintes partes do edifício:

    a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestres e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
    b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
    c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso de passagem comum a dois ou mais condóminos;
    d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

    2) Presumem-se ainda comuns:

    a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
    b) Os ascensores;
    c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
    d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
    e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

    3) O titulo constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

    - Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.

  • Artigo 1422º – Limitações ao Exercício dos Direitos

    1) Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.

    2) É especialmente vedado aos condóminos:

    a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
    b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
    c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
    d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição

    3) As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

    4) Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

    - Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.

  • Artigo 1422º-A – Junção e Divisão de Fracções Autónomas

    1) Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.

    2) Para efeitos do disposto do numero anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.

    3) Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.

    4) Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.

    5) A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.

    - Aditado pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10

  • Artigo 1423º – Direitos de Preferência e de Divisão

    Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.

  • Artigo 1424º – Encargos de Conservação e Fruição

    1) Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

    2) Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

    3) As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.

    4) Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

    - Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.

  • Artigo 1425º – Inovações

    1) As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.

    2) Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

  • Artigo 1426º – Encargos Com Inovações

    1) As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424º.

    2) Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a sua recusa for judicialmente havida como fundada.

    3) Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.

    4) O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.

    - Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.

  • Artigo 1427º – Reparações Indispensáveis e Urgentes

    As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.

  • Artigo 1428º – Destruição do Edifício

    1) No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.

    2) Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.

    3) Os condóminos que não queiram participar nas despesas de reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.

    4) É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.

  • Artigo 1429º – Seguro Obrigatório

    1) É obrigatório o seguro contra incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.

    2) O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.

    - Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.

  • Artigo 1429º-A – Regulamento do Condomínio

    1) Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do titulo constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.

    2) Sem prejuízo do disposto na alínea b) do nº2 do artigo 1418º , a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.

    - Aditado pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10

4. Administração das partes comuns do edifício (Art. 1430º a 1438º-A)

  • Artigo 1430º – Órgãos Administrativos

    1) A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

    2) Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere.

  • Artigo 1431º – Assembleia dos condóminos

    1) A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao ultimo ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.

    2) A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

    3) Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.

  • Artigo 1432º – Convocação e Funcionamento da Assembleia

    1) A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinada pelos condóminos.

    2) A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

    3) As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

    4) Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

    5) As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terço do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

    6) As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

    7) Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no numero anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu consentimento ou a sua discordância.

    8) O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº6.

    9) Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicilio ou o do seu representante.

    - Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.

  • Artigo 1433º – Impugnação das Deliberações

    1) As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.

    2) No prazo de 10 dias contados da sua deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.

    3) No prazo de 30 dias contado nos termos do numero anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.

    4) O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data de deliberação.

    5) Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.

    6) A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

    - Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.

  • Artigo 1434º – Compromisso Arbitral

    1) A Assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre os condómino, ou entre condóminos e o administrador, e fixar apenas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.

    2) O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

  • Artigo 1435º – Administrador

    1) O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

    2) Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

    3) O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligencia no exercício das suas funções.

    4) O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

    5) O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

    - Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.

  • Artigo 1436º – Funções do Administrador

    a) Convocar a assembleia dos condóminos;

    b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;

    c) Verificar a existência do seguro do edifício contra risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;

    d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;

    e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;

    f) Realizar os actos conservatórios dos direito relativos aos bens comuns;

    g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;

    h) Executar as deliberações da assembleia;

    i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;

    j) Prestar contas à assembleia;

    l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;

    m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

    - Redacção dada pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10.

  • Artigo 1437º – Legalidade do Administrador

    1) O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencerem ou quando autorizado pela assembleia.

    2) O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.

    3) Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.

  • Artigo 1438º – Recurso dos Actos do Administrador

    Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.

  • Artigo 1438º-A – Propriedade Horizontal de conjuntos de Edifícios

    O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.

    - Aditado pelo Decreto-Lei nº267/94, de 25-10

Normas Regulamentares do Regime da Propriedade Horizontal

Decreto-Lei 268/94 de 25 de Outubro

  • Artigo 1º – Deliberações da Assembleia de Condóminos

    1) São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos, que nelas hajam participado.

    2) As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

    3) Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.

  • Artigo 2º – Documentos e Notificações Relativos ao Condómino

    1) Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.

    2) O administrador tem dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.

  • Artigo 3º – Informação

    Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou quem, a titulo provisório, desempenhe as funções deste.

  • Artigo 4º – Fundo Comum de Reserva

    1) É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.

    2) Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota parte nas restantes despesas do condomínio.

    3) O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.

  • Artigo 5º – Actualização do Seguro

    1) É obrigatória a actualização anula do seguro contra risco de incêndio.

    2) Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.

    3) Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

  • Artigo 6º – Dívidas por Encargos de Condomínio

    1) A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

    2) O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no numero anterior.

  • Artigo 7º – Falta ou Impedimento do Administrador

    O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a titulo provisório desempenhe as funções deste.

  • Artigo 8º – Publicação das Regras de Segurança

    O administrador deve assegurar a publicação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.

  • Artigo 9º – Dever de Informação a Terceiros

    O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

  • Artigo 10º – Obrigação Constituição da Propriedade Horizontal e de Obtenção da Licença de Utilização

    Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fracções autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.

  • Artigo 11º – Obras

    Para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 9º, 10º, 12º e 165º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei nº38 382, de 7 de Agosto de 1961, é suficiente a notificação do administrador do condomínio.

  • Artigo 12º – Direito Transitório

    Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado ao disposto no artigo 3º.